县直各有关单位、各银行：

　　《永泰县商品房预售资金监管实施方案》已经县政府2021年第5次常务会研究同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。

　　永泰县人民政府办公室

　　2021年6月4日

　　永泰县商品房预售资金监管实施方案 

　　根据《城市商品房预售管理办法》《福建省商品房预售管理暂行办法》《福州市商品房预售资金监管办法（试行）》有关规定，结合我县实际，制定方案如下。

　　一、明确预售资金监管范围和用途

　　（一）监管范围。商品房预售资金,是指房地产开发企业预售商品房时，购房人按照商品房买卖合同约定支付的全部房价款，包含预售首付款、分期付款、一次性付款、银行按揭贷款、住房公积金贷款等。

　　（二）使用范围。监管范围内的商品房预售资金专项用于购买该项目建设必需的建筑材料和设备，支付该项目建设的施工进度款，支付该项目的设计、勘察、监理、检测、配套设施等与项目施工相关的费用等。

　　二、商品房预售资金监管流程

　　（一）选择监管银行。房地产开发企业应选择在福州市区域内的商业银行作为商品房预售资金监管银行，优先选择本县区域内的商业银行。

　　（二）设立监管账户。同一本预售许可证内的商品房同时只能设立一个商品房预售资金监管账户（以下简称“监管账户”），由县住建局、开发企业和监管银行共同签订《商品房预售资金监管协议》（详见附件1），共同监管。

　　（三）资金监管额度。新建商品房项目的预售资金监管额度原则上不高于项目工程总造价的1.2倍，项目建设工程总造价以备案施工合同为准（详见附件2）。县住建局可根据工程造价定额标准的变化或规划设计调整，对项目工程总造价进行核查并根据核查结果调整监管额度。其中，人工费总额不得低于施工合同总价的20%。

　　（四）拨付审核流程 

　　1.提出申请。房地产开发企业编制商品房预售资金使用计划，按照工程建设进度节点向监管银行提出用款申请，并在“省住建厅房地产管理信息系统”中录入用款信息。用款申请应明确资金用途，且经过房地产开发企业、施工单位、监理单位等有关参建单位签字盖章确认。

　　2.核实建设进度。县住建局结合施工现场，对企业的实际开发情况进行核实，主要核实主体结构封顶、竣工验收、交付使用、竣工备案等4个建设节点，确保工程建设进度节点的真实性。

　　3.银行审核。收到用款申请后，监管银行应对资金使用范围进行审核，确保监管范围内的预售资金符合专项使用范围。监管银行应于3个工作日内作出拨付决定并予以实施, 工程款中的人工费（工资费）单独同步拨付到工资专户，不低于工程款的20%；对不符合拨付条件的，应当向房地产开发企业出具商品房预售资金不予拨付书面通知书，并说明原因。

　　4.异议核实。如房地产开发企业对监管银行不予拨付商品房预售资金有异议的，可在收到通知后向县住建局提出核实申请。县住建局应在3个工作日内作出核实意见，监管银行应按县住建局核实意见执行。

　　5.定期核对。监管银行应每月定期核对监管账户情况，发现异常应立即向房地产开发企业核实并要求整改，书面报告县住建局、县金融办。 

　　（五）资金拨付节点 

　　1.主体结构封顶前，累计申请使用不得超过监管额度的60%。

　　2.项目单体竣工验收前，累计申请使用不得超过监管额度的85%。

　　3.项目交付使用前，累计申请使用不得超过监管额度的95%。

　　4.新建商品房项目在办理完毕《工程竣工验收备案表》后，监管银行终止商品房预售资金监管。

　　5.当资金总额达到既定监管额度后，房地产开发企业方可向监管银行申请提取监管额度以外的资金，但应优先用于预售项目工程建设。

　　三、监管措施

　　（一）对新建商品房项目发生质量事故导致不能按期交付、拖欠农民工工资及房地产开发企业严重违法违规行为影响工程建设等问题的，县住建局应根据《商品房预售资金监管协议》作出暂停房地产开发企业监管账户资金拨付的决定，并督促房地产开发企业及时整改。

　　（二）对房地产开发企业在监管账户外直接收取预售资金、未将购房款存入监管账户、以收取其他款项为名变相逃避商品房预售资金监管、擅自挪用或违规使用监管额度内资金等违规行为，由县住建局牵头县金融办、县不动产登记和交易中心等部门，视情节轻重，采取告诫、暂停网签备案、重点监管、资质降级、通报、发布预购风险等措施进行处理。

　　（三）对监管银行不履职、违规拨付监管额度内资金的和办理按揭贷款业务的银行未将按揭贷款转入监管账户的，由县住建局牵头县金融办、县不动产登记和交易中心等部门，采取通报人民银行永泰支行、银保监办责令监管银行改正、追回款项、暂停或终止监管资格、承担相应责任等措施进行处理。

　　（四）对施工、监理、勘察、设计等单位提供虚假证明或采取其他方式协助房地产开发企业违规使用监管额度内资金的，由县住建局（或报市建设局）记入“市场监管与诚信一体化平台”并依法对相关责任单位和责任人予以处理。

　　四、职责分工

　　（一）监管银行。负责审核、拨付商品房预售资金监管账户资金，履行监管账户资金监管职责。

　　（二）县住建局。负责核实项目施工现场进度节点,牵头组织核实预售资金拨付异议情况，会同县金融办、县不动产登记和交易中心查处开发企业违规使用监管账户资金行为，对于协助开发企业违规使用预售资金的施工、监理、勘察、设计单位予以通报。

　　（三）县不动产登记和交易中心。负责通报在售楼盘监管账户的设立、变更情况和在建工程的查封、抵押信息，提供监管银行与销售信息相关的数据,以及商品房价格备案情况，配合查处开发企业违规使用监管账户资金行为。

　　（四）县金融工作办公室。负责指导商品房预售资金监管银行按规定拨付监管帐户预售资金，通报监管银行违规拨付行为。

　　（五）县人社局。负责调查核实工资保证金账户情况，调查、处理开发企业关于拖欠农民工工资、挪用工资专户资金、未通过工资专户发放工资、未足额拨付工资等行为。

　　附件：1.商品房预售资金监管协议（范本）

　　      2.工程造价费用构成明细