各有关乡镇，县直各有关单位：

《永泰县物业管理若干规定》（试行）已经县政府2019年第1次常务会议研究同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。

 

 

                    永泰县人民政府办公室

                     2019年1月28日

 

 

 

 

永泰县物业管理若干规定（试行）

 

为加强我县物业管理，规范物业服务企业，维护业主合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、住建部《业主大会和业委会指导规则》《福建省物业管理条例》《福州市物业管理若干规定》《福州市住宅专项维修资金管理办法》等法律法规，结合我县实际，制定本规定。

一、职责分工

（一）县住建局负责全县物业管理的监督管理。主要职责如下：

1.组织实施国家和地方物业管理法律法规和相关规定。

2.制定我县物业管理相关政策。

3.负责全县物业服务行业信用信息的征集、考核、评价、汇总和核查工作。

4.负责物业管理区域核定和物业服务合同备案，指导和监督前期物业承接查验。

5.负责前期物业管理招投标管理和专项维修基金的监管。

6.定期开展物业服务质量、服务行为和日常监管检查。

7.建立、维护物业服务和管理电子信息平台。

8.建立物业管理投诉登记制度。

9.建立物业管理项目档案。

（二）相关部门职责。公安、民政、应急管理、市场监管、发改、生态环境、自然资源及其他有关部门应加强物业管理区域公共秩序、治安、消防、环境卫生、房屋使用、物业服务收费等方面的监督管理，依法处理物业管理区域内的违法行为。

（三）各乡（镇）人民政府负责辖区内物业管理活动的指导和有关监督工作。主要职责如下：

1.成立物业管理工作站，将物业管理纳入社区管理范畴。

2.指导成立业主大会和业主委员会选举，负责筹建首届业主大会、选举产生业主委员会和业主委员会的换届工作。

3.指导和监督业主大会、业主委员会开展工作。

4.配合县住建局对需要调整的物业管理区域进行重新划分，对因物业管理区域调整等原因需要解散业主大会的，负责组织召开业主大会会议，推选业主代表，并监督做好业主共同财产清算工作。

5.协调物业管理与社区管理、社区服务之间关系，调处业主、业主委员会、物业使用人、物业服务企业在物业管理活动中的纠纷。对辖区内涉及物业管理的“12345”诉求件、信访投诉件及时调处反馈。

6. 协调和监督物业服务企业的交接工作，协助监督、检查辖区内物业服务企业的日常服务工作。

7.积极引导旧住宅小区成立业主大会，改善基础设施条件，逐步推行物业管理。

（四）村（居）民委员会协助、配合乡（镇）人民政府做好物业管理相关工作。主要职责如下：

1.负责社区物业管理日常工作，组织开展社区物业管理政策法规宣传。

2.教育引导居民参与支持物业管理，按时交纳物业服务费。

3.指导监督业主大会、业主委员会依法开展工作。

4.协助乡（镇）人民政府组织成立业主大会和业主委员会换届选举工作，派员参加业主大会筹备组、业主委员会换届筹备组，参与业主大会会议全过程的指导监督，监督业主委员会做好物业管理移交工作。

5.对已经自然形成且无争议的区域，向县住建局书面提议确认物业管理，对因物业管理区域调整等原因需要解散业主大会的，派员参加清算组，做好业主共同财产清算工作。

6.及时协调化解物业管理矛盾和纠纷。

7.配合有关部门对社区物业服务企业或老旧小区管理服务单位物业服务情况进行考评。

二、物业纠纷快速处理

（一）调解机构。由乡（镇）人民政府、住建局、人民法院、司法局、公安派出所、村（居）民委员会、乡（镇）人民调解委员会、业主委员会和物业服务企业等方面代表组成专业调解机构。乡（镇）人民调解委员会成立物业纠纷调解工作室，专门调解物业服务纠纷。

（二）主要范围：解决业主或业主委员会与物业服务企业之间的纠纷；解决物业服务合同履行过程中， 双方当事人之间产生的争议，如物业服务费欠费、物业服务企业违约行为或侵权行为引起的纠纷等。

（三）调解流程

1.受理申请。物业公司或业主向乡（镇）人民调解委员会或小区所属乡（镇）人民政府提出申请后，启动物业管理纠纷快速处理程序。申请报告内容应详实，并附相应佐证材料，如欠缴物业费的，应附业主姓名、住所、欠缴物业费金额、联系电话、欠费原因等。

2.调解前公告。村（居）民委员会在申请调解小区内张贴受理物业纠纷处理公告，告知物业公司和小区业主，启动物业管理纠纷快速处理程序。

3.启动调解。乡（镇）人民调解委员会或乡（镇）人民政府应在接到申请后5个工作日内负责召集司法局、人民法院、住建局、村（居）民委员会、物业公司等单位与相关业主进行调解。调解过程应形成笔录，由物业公司、相关业主、调解人员签名后备案。

4.调解结果。调解成功的，双方应当签订调解协议书。调解不成功的，物业服务纠纷当事人可依法通过仲裁或诉讼予以解决。

5.调解公告。调解情况在小区内进行公告，对无理拖欠、经两次催缴仍不交纳物业服务费的业主，业主委员会或者物业服务企业可以在物业管理区域内将相关情况在醒目位置予以公告，或通过移动通信等电子信息方式通报全体业主。

三、物业服务企业星级评定

县住建局会同乡镇人民政府、村（居）民委员会，定期对物业服务企业在履行《物业服务合同》和落实物业管理相关法律、法规、规定等工作进行评定，实现创建和评比全覆盖。考评结果向社会公布，作为物业服务企业信用等级评定的重要依据。

（一）考评分级。按百分制进行评定，90分（含）以上为五星级，89-80分（含）为四星级，79-70分（含）为三星级，69-60分（含）为二星级，少于60分无星级。

（二）考评内容。分为基本要求、公共秩序维护、房屋管理及维护、共用设施设备维修养护、保洁服务及绿化养护管理、加分项等六大项，详见附件1。

（三）考评办法。采取季度考评和年度综合考评方式。

（四）考评流程

1.季度考评。县住建局结合辖区小区数量和分布情况，安排季度考评计划，会同相关乡（镇）人民政府、村（居）民委员会、业主委员会、部分群众代表及物业协会每季度对小区进行考评，并充分听取群众意见。

2.年度综合考评奖惩。每年1月底前，县住建局汇总检查考评结果，报告县政府，对评为五星级的物业服务企业，县财政给予3-5万元奖励。对无星级的物业服务企业，三年内不得新承接我县小区物业服务。

（五）实行物业服务重点事项一票否决制度。考评年度内物业服务项目发生以下情况的，年度考评结果为不合格：

1.在考评年度内发生重大责任事故的;

2.因物业服务企业责任引发重大群体或越级上访事件，影响社会稳定和正常社会秩序，造成恶劣影响的;

3.因物业服务企业责任被媒体公开曝光在社会上造成恶劣影响的；

4.电梯逾期未进行月检的；

5.未按照协议约定及时退还装修保证金及其它应退还费用的；

6.挪用房屋专项维修资金和应急解危专项资金的；

7.被县住建局日常巡查公开通报后不及时整改，一年内被公开通报三次（含三次）以上的；

8.退出项目管理时不按照相关政策法规规定履行退出程序和相应义务的；

9．其他严重不良行为。

四、成立物业管理行业协会

（一）主要职责。成立县物业管理行业协会，加强对物业服务企业和从业人员的自律性监管；制定行业服务规范和服务标准，定期发布各类物业服务项目、服务标准和参考价格；开展物业服务从业人员培训；协助开展物业服务质量评价；协助开展物业服务企业及从业人员信用评价。

（二）调整收费标准。因成本变化需要调整物业服务收费标准的，应当经专有部分面积占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

五、规范住宅专项维修资金使用

    （一）紧急情况下申请使用住宅专项维修资金核准

1.申请条件。发生下列紧急情况时，可通过紧急维修程序申请维修资金：共有用房及共用部位屋顶、外墙出现严重渗漏；电梯出现安全隐患或者出现故障无法正常运行；高层住宅水泵等二次供水设施出现故障，不能正常供水；建筑立面瓷砖等外墙装饰层发生脱落或者存在脱落危险；共用给排水、供用电设施设备不能正常使用，依照法律、法规由供水供电企业负责维护的除外；消防、安防等建筑智能化系统出现故障，不能正常使用；因台风、洪水等自然原因造成物业共用部位、共用设施设备损坏；根据公安、消防、人民防空、气象、特种设备、物业管理等主管部门限期整改要求，需对物业共用部位、共用设施设备进行维修、更新、改造；物业共用部位、共用设施设备存在其他安全隐患，需对物业共用部位、共用设施设备进行定期检测、检验、维修、更新、改造；其他危及房屋使用安全或者公共安全的紧急情况。

2.申请人。发生紧急情况时，由物业服务企业提出申请，未聘用物业服务企业的，由业主委员会提出申请，未选举产生业主委员会或业主委员会任期届满未换届的，由村（居）委会代行业主委员会职责（以下统称“申请人”）。

3.办理流程

（1）编制方案及预先备案。发生紧急情形时，申请人应立即组织专业人员和不少于5名受益业主进行现场勘验，编制《紧急维修方案及资金预算方案》。同时，将所发生紧急情况通知业主委员会或所在地村（居）委会，并向县住建局提交《住宅专项维修资金使用申请表》（附件2）《紧急维修方案及资金预算方案》《紧急使用维修资金项目现场勘验报告》（附件3）《紧急维修方案及资金预算方案真实性和可行性的承诺书》、专业部门的《整改通知书》或村（居）委会出具的《紧急使用住宅专项维修资金确认书》（附件4）等5项材料进行预先备案。

（2）组织施工及方案公示。申请人签订施工合同后立即组织实施维修、更新或改造，同时将《紧急维修方案及资金预算方案》、《紧急使用维修资金项目现场勘验报告》、专业部门的整改通知书或村（居）委会出具的《紧急使用住宅专项维修资金确认书》在物业服务小区醒目位置公示7日，并填写《维修和更新、改造方案公示说明》（附件6）。在公示过程中，有业主提出意见建议或异议的，由申请人作出解释说明。

（3）竣工验收及张贴公示。施工完毕后，申请人在7日内组织5名以上业主代表（业委会成员、受益业主或所在地村（居）委会人员）参加竣工验收并签署意见。验收合格后，申请人及时向县住建局提交《维修和更新、改造方案公示说明》、施工合同、工程决算书原件（含审价报告）、维修前后对比照片、《维修和更新、改造工程竣工验收报告》（附件5）及工程款发票等6项材料，住建局派人现场核查，将施工合同、工程决算书、《紧急使用维修资金项目现场勘验报告》、经银行审核的《紧急维修业主分摊资金明细表》（附件7）等材料在小区公开栏公示7日。

（4）受理申请及资金划转。公示期满，业主异议人数未超过住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积1/3以上的业主且占总人数1/3以上的业主，县住建局正式受理申请，出具《住宅专项维修资金受理告知单》（附件8），受理单位在3个工作日内完成审核工作，通知维修资金专户管理银行划转维修资金，2个工作日内划转到位。

3.办理时限：5个工作日。

（二）一般情况下申请一次性使用住宅专项维修资金核准

1.申请人。维修资金划转业主大会管理前，按以下顺序确定资金使用申请人：已选举业主委员会且在任期内的，由业主委员会或委托物业服务企业提出维修资金使用申请；未选举业主委员会或业主委员会任期届满未换届的，由物业服务企业提出维修资金使用申请；没有选举业主委员会且没有物业服务企业的，由村（居）委会或相关业主提出维修资金使用申请。

2.办理流程

（1）编制方案及业主确认。申请人编制《维修和更新、改造方案及资金预算方案》，并向县住建局领取《维修和更新、改造方案书面确认明细表》，经维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意并书面签字。

（2）方案公示。申请人向县住建局提交《住宅专项维修资金使用申请表》《维修和更新、改造方案及资金预算方案》《物业合同备案证明》或《业主委员会备案证明》《维修和更新、改造方案书面确认明细表》《业主大会或相关业主确认书》（附件10）《维修和更新、改造方案公示证明》，县住建局在收件后7个工作日内到现场核查，并将上述材料及《小区维修项目业主签署意见汇总表》（附件11）、施工合同、审价和招投标等材料出具在小区公开栏公示7日。

（3）受理申请及资金划转。公示期满，业主无异议或异议人数未超过维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积1/3以上的业主或占总人数1/3以上的业主，县住建局正式受理申请，出具《住宅专项维修资金受理告知单》。施工前提交维修资金使用申请的，首次划转所申请维修资金的30%，待竣工验收且工程决算审核后依据工程决算书或工程造价审核报告划转余款。提交维修资金使用申请前已施工完毕通过验收的项目，可一次性全额划转维修资金。

（4）组织施工及竣工验收。申请人签订施工合同后立即组织实施维修、更新或改造，施工完毕后，申请人在7日内组织5名以上业主代表（业委会成员、受益业主或所在地村（居）委会人员）参加竣工验收并签署意见。验收合格后，申请人及时向县住建局提交《维修和更新、改造方案公示说明》、施工合同、工程决算书原件（含审价报告）、维修前后对比照片、《维修和更新、改造工程竣工验收报告》（附件5）及工程款发票等6项材料（决算金额超出预算金额的，需提交情况说明，并经列支范围内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意）。

（5）余款划转。申请人提交《住宅专项维修资金余款使用申请表》（附件12），住建局派人现场核查，并将施工合同、工程决算书（含审价报告）、《维修和更新、改造工程竣工验收报告》在小区显著位置公示7日。公示期满，业主无异议或异议人数未超过维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积1/3以上的业主或占总人数1/3以上的业主，县住建局正式受理，在5个工作日内完成审核工作，并通知维修资金专户管理银行将余款一次性划转，2个工作日内划转到位。

    3.办理时限：7个工作日。

（三）分摊比例

1.维修和更新、改造的部位属于整个物业管理区域全体业主的共用部位、共用设施设备的，费用由全体业主按照其所拥有物业建筑面积的比例分摊;

　　2.维修和更新、改造的部位属于单幢或部分业主共用部位、共用设施设备的，费用由相关受益的业主按照其所拥有物业建筑面积的比例分摊;

　　3.维修和更新、改造的部位属于单幢房屋外墙面或屋面的，费用由该幢房屋所有业主按所拥有物业建筑面积的比例分摊;

　　4.业主维修资金账户余额不足支付维修和更新、改造费用或未交存维修资金的，不足或欠交部分由相关业主按照所拥有物业建筑面积的比例分摊;

5.维修和更新、改造涉及范围内相关业主对维修资金的分摊另有约定的。

（四）维修工程有关要求

1．申请金额在10万元以下，由业主自行确定施工单位；10-50万元之间的项目，可由业主采用邀标方式确定施工单位，50万元以上的项目采用公开招投标方式确定施工单位。由业主委托有资质的造价咨询公司进行预算、结算审核。预（决）算总金额在2万元以上的应委托有资质机构进行工程造价审核，作为结算的依据。鼓励申请人以摇号的方式从县财审中心推荐的工程审价机构名录库中选择工程造价咨询机构。因抗险救灾需要紧急使用维修资金的，申请人确定施工单位的方式，按有关法律法规执行。

2.业主委员会拒不配合申请，但在列支范围内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主书面签字同意使用维修资金的项目，经所在村（居）委会同意可依法进行审核。

3.申请人提交的工程款发票应附相关清单。甲乙双方约定为包工包料的工程，不得使用材料购买发票代替工程款发票。

（五）维修资金续交有关要求。业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，由县住建局向业主和业主委员会发出续交通知，业主接到通知后应及时续交。成立业主大会的，续交方案由业主大会决定，由业主委员会督促业主续交。业主委员会可对未交清专项维修资金的业主依法提起诉讼。

本文件自印发之日起施行，如与法律法规、或省、市规定不符的，从其规定。

 

附件：

1.物业服务企业考评细则

2.住宅专项维修资金使用申请表

3.紧急使用维修资金项目现场勘验报告

4.专业部门的整改通知书或村（居）委会出具的紧急使用住宅专项维修资金确认书

5.维修和更新、改造工程竣工验收报告

6.维修和更新、改造方案公示说明

7.紧急维修业主分摊资金明细表

8.住宅专项维修资金受理告知单

9.维修和更新、改造方案书面确认明细表

10.业主大会或相关业主确认书

11.小区维修项目业主签署意见汇总表

12.住宅专项维修资金余款使用申请表